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房产归属那些事儿:父母赠未成年子女房屋之案例解析

来源:首页 | 时间:2019-01-13 人气:9406

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  父母出资给未成年子女买房并登记在子女名下,该等房屋应属于子女个人财产还是家庭共同财产?父母欠债,该等房屋是否会被强制执行?

  时间点1:2010年11月2日在儿子王雲轩年满13周岁时,母亲姚明春作为儿子的委托代理人与某房地产公司签订18份《商品房买卖合同》。

  时间点2:2012年8月24日父亲王永权与贺珠明签订《借款合同》,贺出借1000万元给王永权。后出现还款违约。

  时间点3:2013年5月6日至5月23日(儿子年满16周岁),上述18套房屋所有权被登记在儿子名下。债权人贺起诉要求确认18套房属于家庭共同财产,并偿债,得到法院支持。

  一审法院认为,18套房产应属于家庭共同财产。判决理由如下:根据《婚姻法》规定,……,未成年子女名下的财产自然是共同财产的组成部分,我国家庭成员的基础关系决定了未成年人子女名下房产的家庭共有属性。所以未成年人作为家庭成员之一,其名下的财产除继承、奖励、他人赠与、报酬、收益等合法来源获得外,不论来源于父母任何一方,都具有家庭共同财产的性质。另,其获得18套房产时未满16周岁,系未成年人,不具有独立取得经济收入的能力,同时房屋也一直由王永权、姚明春夫妻用于经营,明显超出王雲轩的基本生活需要。

  (1)存在欠款的情况下,房产登记未成年人子女名下,损害债权人利益。通过综合分析房屋购买时间、产权登记时间、父亲王永权对贺明珠负债情况及购房款的支付,认定案涉18套房屋应为家庭共同财产。

  (2)不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,一般情况下,登记权利人即推定为实际权利人,但有证据证明房款实际出资人不是登记权利人时,亦要根据实际出资情况确定房屋的权属。夫妇两人对儿子的赠与是否成立,不影响原判决认定案涉18套房屋应为家庭共同财产。

  首先,《最高院的民通意见》第6条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。”由此可见,从法条中无法直接解读为未成年人只能接受他人的赠与,法律并未限制父母对未成年子女的赠与。

  其次,判决理由中使用“根据《婚姻法》规定”的表述,认定未成年人的房产具有家庭共同财产属性。法官并未说明具体根据《婚姻法》的哪一条款规定,事实上,《婚姻法》并未对此作出明确的规定,该判决理由仅是基于学理作出的分析及认定。

  首先,根据最高院的判决理由(1),可以发现,法官根据“父母将房产登记在未成年子女名下损害债权人利益”的理由,直接判定该18套房屋应为家庭共同财产。由此可见,该等房产的归属被认定为“家庭共同财产”的核心标准是“该赠与行为损害了债权人的利益”。

  其次,根据判决理由(2),可以发现,最高院并未像一审、二审法院判决理由中明确说明“房产的赠与来源于父母,父母将该房屋用于经营,明显超出未成年人基本生活需要,则该房产即属于家庭共同财产。”最高院对此只是做了含糊说明,即“有证据证明房屋实际出资人不是登记权利人时,亦要根据实际出资情况确定房屋的归属。夫妇两人对儿子的赠与是否成立,不影响原判决认定案涉18套房屋应为家庭共同财产。” 由此可见,最高院没有明确认定父母将房屋赠与未成年子女的行为一定不成立。

  由于父母将房屋赠与未成年人子女后,房产的归属问题在理论界和实务界均尚存在较多争议。但根据前述分析,我们认为可分为以下三种情形分别讨论:

  【法律依据】:《最高院的民通意见》第6条规定,未成年人有权接受赠与。《合同法》第74条第1句规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

  【法律依据】:导致房屋赠与不成立的原因,包括但不限于:房屋赠与合同没有采用书面形式(根据《城市房地产》第37条规定房地产转让包括以赠与的方式转移,及本法第41条规定房地产转让应当签订书面转让合同),该赠与行为符合《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形等。

  结合上述情形,根据《信托法》第7条规定,设立信托,必须有确定的信托财产,并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法第19条规定,委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。故,若该房产被认定为未成年人个人财产,(1)委托人(父/母)没有资格将未成年人子女合法所有的房产放入家族信托 ;(2)父/母不能代理未成年子女设立家族信托,因未成年子女不是完全民事行为能力人,即不符合委托人资格。

  (1)赠与要件需齐备:若父母欲将房屋赠与未成年子女,应注意要满足赠与的各项要件,如咨询华润信托专家团队后拟定《赠与协议》,避免被认定为赠与不成立。

  (2)隔离安排要趁早:法律规定,无论是赠与行为还是设立家族信托行为,若损害债权人利益的,债权人均有权申请人民法院撤销该行为。前述案例表明,法院通过综合分析房屋购买时间、产权登记时间、债务人对债权人负债情况及购房款的支付,认定该赠与行为损害了债权人利益,案涉的18套房屋应为家庭共同财产,用于偿债。故,若要赠与或设立家族信托要趁早!

  (3)家族信托效果好:理论界和实务界对于父母将财产赠与未成年子女的房产归属问题尚存争议。因此,为实现家族传承和财产隔离,不建议采用赠与的方式,建议将财产通过家族信托进行有效的安排。

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